半年卖了7530套！
销量是住宅公寓的1.6倍！
明明卖的这么好
为何让购房者充满质疑？
恐惧是因为未知吗？
【35家商办产权公寓】招谁惹谁了？
近期，40年产权公寓的推销电话惹怒了合肥知名大V张弦哥，“求你们不要再骚扰我了”在朋友圈狂转。
话说，小编也经常接到这些公寓的推销电话，难道是真的不受市场待见？卖不掉？
首先，小编觉得咱们先得弄明白，什么是40年产权公寓，它和70年产权公寓有什么不同？一切都要从土地使用年限说起！国家对土地使用年限划分为70年/50年/40年。
土地使用年限划分
性质
使用年限
住宅用地
70年
工业用地
50年
教育、科技、文化、体育用地
50年
商业、旅游、娱乐设施
40年
综合或者其他用地
50年
这就意味着，70年产权的公寓归属于住宅用地，虽然名字是公寓，但是用地性质依然为住宅用地，70年使用年限。而40年产权的公寓则属于商业用地，使用年限为40年。
一个是住宅 一个是商业
差别在哪里？
小编将从土地使用年限、银行按揭首付比例、银行按揭贷款年限、公积金贷款、生活成本、交易税费、落户这7个方面来细说一下40年产权公寓和70年产权公寓的差别。
看了这么多，你一定觉得果断选择住宅产权公寓啊，40年商办产权的公寓怎么可能还会有人选？那小编就告诉你，事情没有你想的那么简单。
商办公寓半年卖了7530套
远超住宅
先来看一组数据，看看在合肥到底是70年产权的公寓成交量高还是40年产权的公寓成交量高，谁的市场占有率更高！
数据显示：2016年上半年，合肥市共成交各类型公寓超过12210套。其中，住宅产权的公寓只占到了公寓成交量的38.33%，而商办产权的公寓占到了公寓成交量的61.67%。
2016年上半年合肥市分产权性质公寓成交占比情况
可以看到，商办产权的公寓在2016年上半年期间的成交量是住宅产权公寓成交量的1.6倍。
从数量和库存上来看
2016年上半年，合肥市共有19个项目在售住宅产权公寓，截止到目前有14个项目已售罄，而目前在售的5个项目基本也是尾盘，可供的购买的库存量仅有百套左右。
2016年上半年，合肥在售的商办产权公寓项目共有27个，库存充足。
从数据中可以看到，住宅产权的公寓库存量不及商办产权公寓。而且从可选择的面积区间和产品类型来看，商办产权公寓的面积区间选择性更大，而且产品类型丰富，有平层、复式、挑高等。
最最关键是！这些商办性质的公寓价格普遍在7000-8000元/平米，很多在售项目的价格也比住宅公寓价格低很多！市区甚至还有均价“5”字头、“6”字头的公寓。
40年产权公寓到底值不值得买？
小编看到都激动了，这么便宜，合肥房价这么高，到哪去找这么便宜的房子！户型小，总价低，买一套！可就在决定出手购买的时候，有人给了反对意见！
交流之后发现，很多人不愿意买商办产权公寓的原因也很简单，不划算，贵！小编这就来为大家算一笔账，到底贵不贵，贵了多少？
问题一、40年产权的公寓土地年限到期了怎么办？会不会把房子收回？
首先，物权法明确规定，住宅用地的土地使用年限到期后自动续期，但是对于商办用地到期后，并没有明确的法律规定。
业内对此有两种解读：一是考虑到政府的相关规划，如果到期后政府对你所在的公寓地区有相关规划，包括拆除等，那么会按照市值对你所拥有的公寓做出相对应的赔偿；二是如果没有相关规划，使用年限到期之后再缴纳一部分的土地使用金之后就可以继续使用。
但是，如果强行以现行土地出让金的计算方式来缴纳续期的土地出让金，恐怕有失公平，因为这与资金利息、贴现值、土地增值，通货膨胀等因素相关，并非那么容易就能确定。因此，对于产权到期就收回房子的说法，肯定不准确。
问题二：40年产权的公寓购买压力大不大？
从目前的合肥市场上来看，住宅类商品房的销售均价已经达到了12000元/㎡以上，而住宅产权的公寓因为户型小、总价低，单价一般都比普通比较高。
以12000元/㎡的均价来计算，1套40㎡的公寓，总价48万元，首付按照25%来算，需要付12万元，来看看还款情况。
商办性质的公寓目前在合肥的均价维持在7000-8000元/㎡左右，以8000元/㎡的均价来计算，同样是一套40㎡的公寓，总价32万元，按照50%的首付比例，首付需要16万元。
同样按照10年还款时间来计算，住宅产权公寓的首付和月供都比商业高出近一半。虽然首付多付了4万元，但是10年总利息少付42708.6元，每个月的月供少还1689.24元。
另外，如果你住宅公寓按照贷款最长30年来计算，虽然每个月的月供仅有1698.33元/㎡，但是30年的利息达到了29万以上，简直吓死人。
总的来说：40年商办产权公寓的购房压力要明显小于住宅性质的公寓。
问题三：40年产权的公寓交易税费到底比70年产权的贵了多少？
以1套总价40万元的公寓为例，同样是2年以后出售，售价为50万元的话。住宅产权公寓的交易税费要明显高于商办产权公寓。
类别
交易税费
70年产区公寓
4000元
40年产权公寓
17600元
这也就意味着，如果你买一套公寓作为投资的话，同样是2年之后转手赚了10万元，住宅类70年产权公寓剔除税费之后，最多还能赚96000元，而商办类40年产权公寓剔除税费之后，最多可赚82400元。
总价：如果想购买公寓作为投资，可以明显看到，住宅类公寓的交易税费更低。
购买40年产权公寓也有利好
1、购买40年产权的公寓虽然无法落户，但是可以注册公司，购买70年产权的公寓虽然可以落户，但是不能注册公司。这也就意味着，如果有创业打算的朋友，还是可以考虑购买40年产权公寓，暂时自住，未来自己办公或者出租都是可以的。
2、40年产权的公寓属于商办性质，不限购、不限贷，这个对于目前在高房价下还没有房子的朋友来说，购买一套，自住过渡也不失为一个置业安家的途径。未来并不影响自己购买住宅产权房子的资格。
3、2015年11月底国务院办公厅出台了关于《加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，首次把公寓定性为生活性服务业，点名“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，并将在税收、融资等方面给予政策支持。
4、2016年6月，国务院出台《住房租赁市场的若干意见》，允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。
下半年入市公寓一览
最后，小编整理了接下来合肥将要入市的公寓产品，涵盖70年产权和40年产权，其中，70年产权项目5个，40年产权项目8个。有没有你的菜？
后记
无论是住宅产权的公寓还是商办性质的公寓，都可以作为置业安家的一种途径。各有优劣，差异明显。如果你对这套公寓寄托更多的是投资回报，那选择住宅性公寓未来交易税费更低，但是如果你只希望在当下买套房、未来还有创业梦的话，购买商办性质的公寓不失为一种选择，至少现在的购买成本较低。
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