一、先说两点：
权力的逻辑，是集权的，内向的，吸附的，排外的，非分享的。只要我好，不管不顾别的。权力是一棵大树，大树底下不长草。
市场的逻辑，是分工的，合作的，互利的，共赢的。因为只有彼此都能赚到钱，才能合作，进而共赢，彼此才能成立。市场是一片森林，互生共存，互相涵养，彼此丰茂，你不好对我也不好。
这就是京津冀跟长三角、珠三角的内在本质区别。
二、逻辑：
河北是人口大省，有7500万之众。分布还是比较均衡的，人口最多的保定、石家庄，人口均刚过千万，人口最少的承德秦皇岛，人口也在300多万。
河北是一个很特殊的省份。地处东北、华北、内蒙、渤海交界。境内地形复杂，山脉、草原、平原、海岸俱全，怀抱着两个直辖市北京、天津。几百年来，河北一带的政治使命就是护卫京畿，相当于是北京的护城河、护城带。所以经济一直不怎么发达。至今不是有“环京贫困带”一说吗？
河北人没有闯荡天下的传统。燕赵悲歌，慷慨多义士，那是多久以前的事了。因为近水楼台，所以，几百年来，河北人以在京城谋事、为上服务为业居多。
在我看来，河北的省会，应该是北京，不是石家庄。这不仅是由其地理位置决定的，而且也是由其政治定位决定的。河北的副中心，是天津。石家庄，充其量只能算是河北的第二个副中心，名义上的省会；至于保定，虽然历史上地位比石家庄高得多（直隶总督府），但近年肯定是相对没落了。
整个京津冀来看，是一个层层嵌套的存在。北京是毫无疑义的中心，天津相当于京津冀的副中心，石家庄相当于京津冀的燕郊。
保定与石家庄，一个是历史上的督府，一个是现在的省会，按说保定没落了，但是，保定离北京近，恰好处在石家庄与北京的中点位置。这两个城市总人口相近（都是1000万略多），位置紧邻，命运相似，雾霾也在伯仲之间，房价走势相近（保定总体比石家庄低20%左右），所以，在这里姑且一并分析。在大部分行文中，姑且当作一个城市处理，这样比较好叙述。
三、此轮石家庄、保定房价暴涨，原因非常复杂。大体有如下几条：
1，人口流入，城市建设。这个是长期积累的结果。拿石家庄来说，在“三年大变样”“三年上水平”等城建口号持续加持下，石家庄一个又一个曾经的城中村，变成了靓丽的新小区。也确实大变样，尽管很多地方被挖的不像样子。
2，省内置业需求。有不少人，尤其是河北省内的。望京津房价兴叹，燕郊又是高位，此番过后，忽然醒悟过来要早买房子，他们的目光投向哪里？首先就是省会。
3，京津及环京溢出。河北本身很难吸引多少外来人口，基本就是北京吃肉，天津喝汤，河北只剩下啃骨头了（比如北京的一些小商品批发迁到了河北）。而且这个骨头非常不好啃，弄不好啃不到什么肉还会锛了牙，可能也就是闻闻味儿。
河北省内富人，也会首选京津发展、置业。所以，这一点来看，石家庄的资源聚效应，远远不能跟那些同为人口大省但为单核独大的省会城市相比，如成都、郑州、武汉。那么，产业又不行，资源又不能倾尽聚集，人口又少，房价怎么突然起来了？
4，未被圈进热点16城。在十月份北京、天津加码调控之后，一大波恐慌的资金无去处，都扑向了就近的廊坊、保定、石家庄。所以这两个城市涨幅最大的几个月也是在去年四季度。目前已是强弩之末。
5，涨价去库存+涨价吸引眼球+涨价吸引人。对应着北京赶人，正好一推一拉，造成了石家庄保定这波楼市在短短几个月内翻倍。但是，正常的逻辑应该是，你这地方好，大家都来，然后各种产业蓬勃发展，房价上涨。这是王道，走的虽然慢点，但走得远。如果靠推高房价来吸引人，那是啥呢？投机取巧？你房价赶上北京你就成北京了？是吧。最后可能只能套牢一批投资客，但是对很多本地产业的伤害是很大的，可能需要多年去修复。看看温州鄂尔多斯（温鄂这两个地方，还都是有很牛的产业的，而且民富） 。走得太心急了，就走不远，算是被自己的欲望活埋，连霸道都不是。比如我一个外省年轻人，以前去石家庄可能因为你房价低，生活成本低，去北京办事方便，我可能去安家，雾霾我也忍了。现在你房价翻了一倍，比成都还高许多，那我还不如去成都，或长沙算了。
四、未来走势：
1，房价最后还是要锚定在产业和人口上。当地主流人口每个月的工资收入，是一切之源，无论是作为房贷的形式，还是作为房租的形式。京沪的房价可以畸高，一方面是因为本地有大量高薪人口。这还不是主要的，更主要的是，京沪等地的房子，是全国富人的财富寄存所在。石家庄，可能连本省的富人都聚集不了多少。当然我没有统计，只是一种逻辑判断。
首先看产业。
石家庄主要产业是纺织、制药、化工、装备制造、食品、电子信息、能源电力。
保定主要产业是以汽车，机电产品为主的装备制造业，新能源、新材料产业，纺织业。其实主要是传统产业，高薪岗位有限。
北京三天两头开大会，搞活动，一开大会搞活动，河北就要停产，最近雾霾弄的，甚至一些小饭馆也被查封。其次，河北由于其位置、特殊的地形、历史因素、产业结构。使得其两头添堵，产业升级很难，发展传统产业（说白了主要就是炼铁、化工）也受限。这个受限，一方面是受首都周边环境保护限制，一方面是受北京的政治气候限制，一方面是受产业未来衰落限制。不是有个段子说，全世界钢铁产量排名前三的地区分别是：中国、中国河北、中国河北唐山嘛。你说未来还怎么进一步发展？
2，人口引进情况。目前，石家庄市内人口400万（相当于北京朝阳区略多），保定市区人口100多万（相当于北京顺义区）。石家庄的落户政策是很宽松的，买房即可落户。即使不买房，纳税半年、交社保半年或在石家庄务工半年 凭相关证明均可落户石家庄（赞一个）。但在城市化2.0阶段，面临着人口之战，要去和其他省会抢人，这点上石家庄、保定均无优势。要吸引人才落户，需要很多配套东西。比如天津的教育资源是吸引落户、引进人口的关键。这方面，石家庄、保定，正如他们平淡无奇的名字一样，还是一条修远之路。
3，会不会出台类似郑州“地票”制度。我认为不会。河南人口比河北多20%，省内资源尽聚郑州。想怎么玩就怎么玩。河北不行，很多事要看北京脸色，小心翼翼，只能采取被动、跟随战略，配合北京，联动天津，全力做好京津冀一体化工作。现在石家庄还跟不上呢，不可能再自己找堵。
4，京津冀一体化。石家庄的定位是京津冀一体化的第三个支点，战略上顶层这么设计，没毛病，也应该。但是，京津冀一体化，与长三角一体化、珠三角一体化，在本质上是不一样的。另两个，都是自由恋爱，日久生情，你情我愿，互相竞争又互相配合。京津冀不是，京津冀是家长做媒，强行撮合，先结婚后恋爱。按理讲，先结婚后恋爱，也是可能把日子过好，生大胖小子的，但默契程度肯定不如从小青梅竹马，自由恋爱的。摩擦成本也更高。举例来讲，石家庄距北京300公里，保定距北京150公里。高铁石家庄到北京1小时20分，单程票价130块；高铁保定到北京40分，单程票价65块。中短期看，在北京工作，在保石二城定居显然不现实。那就要靠它们本地的产业发展起来，不容易。
5，憋屈的省会。河北其实是地方经济均衡化发展的表率。不仅唐山炼钢，承徳炼钢，邯郸也炼钢。各地诸侯，你追我赶，各不相让。你有的，我也要有，你炼？我炼的比你多好不好？河北11个地级市，唐山的经济实力多年居第一，石家庄只能排在第二位。而且人均GDP的话，也是唐山第一，廊坊第二，石家庄只排第三，（保定第十）。近些年廊坊发展很快，很有意思。因为整个河北都是为北京服务的逻辑，廊坊近水楼台是自然的，光卖地收入这些年就发了。
五、城市之锚：
我以前说过好几种房价之锚。其中一种就是，类似城市之间的房价有一种互相锚定效应。
石家庄目前均价1万5，保定均价1万2，与类似城市比较。
成都，目前均价9千；西安，目前均价不到7千，郑州，目前均价1万2,；太原，目前均价8千；武汉，目前均价1万4；济南，目前均价1万2；长沙，不到8千。这几个城市都是省会，在本轮之前，房价差不太多，基本在6千~8千。本轮过后，走出了分化行情，但分化的味道有点不对。实际上城市各方面并没有差别那么大。比如成都，这个汇聚了整个四川省各种资源的城市，规模各方面比石家庄大得多，（产业、创新、政治地位等等，也不在一个水平线上），之前多年维持在8千，今年涨了一点也就9千（主要是南城，北面没咋动）。那么，这就是问题。如果不是一个低了，就是另一个高了。而且，成都是可以吸引全国的年轻人的，我知道很多外省人除了四大一线之外，首选成都作为生活置业的城市。但好像没有多少外省人会去石家庄。说真的，这个名字听起来就不是很吸引人。
六、结论：
综合判断，石家庄、保定房价，阶段性景气高点，（无论年后会不会出政策）。未来将在相当一段时间内步入调整通道。至于调多久，既然连集万千宠爱于一身的杭州都能阴跌五年，那么，其他地方凭什么例外呢？现在可能靠想象力，讲故事，朦胧美。但光靠想象力，是不能吃饭的。最好的选择也许是，乘着朦胧还未散去，溜之乎也。这个时候若再下手，可判定基本属于接盘。何况，雾霾还那么重！（根据环保局数据，2016年全国空气质量最差的十个城市，前六名都在河北；衡水、石家庄、保定位列前三。）
七、关于数据：
我此次撸保定石家庄，当然主要还是撸逻辑，也找了不少数据，包括热心粉丝提供的一些独家数据。但是，数据的作用，我以前也说过，也就仅供参考；其次，真要玩数据，那需要全息的数据，三两个数据，说明不了太多问题。第三，我浏览了很多数据，总体感觉就是，石家庄，小学生人数增长有限，人口有老龄化趋势（对比深圳苏州），市区人口自然增长乏力（主要靠撤县设区），基本是省内博弈，对外省人吸引力不高。其次，供地正常，稍有收紧趋势（实际无太大意思）。保定类似。
八，讲一个故事结尾。我有一个同学，他在石家庄有两个亲戚，过去几年石城大拆大建，占了原来的地，前后林林总总给了近十套房子，但是很难出租，出租租金也很低。据说并不是在特别偏的地方。
以上为个人业余研究，仅供参考。楼市投资，风险自担。最后，祝大家新年快乐！
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